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Come Comprare

Le fasi dell’acquisto e della vendita di un immobile.
Come Comprare
Come Comprare

La trattativa

 

Definire il prezzo della compravendita, modalità e tempi dei pagamenti; concordare i tempi di consegna e decidere circa la possibilità di ottenere un mutuo.

 

Le fasi di acquisto e vendita

 

CASA IN TOSCANA® è lieta di offrirvi una varietà di servizi professionali che sono volti a guidarvi in ogni aspetto del processo di vendita della vostra proprietà.

Il miglior acquirente o venditore è sempre colui che è meglio informato. Le informazioni che seguono Vi mostreranno i principali passi per l’acquisto di una proprietà.

Nel caso caso in cui l’acquirente/venditore o il locatore/locatario di una proprietà decida di affidarsi a un’agente immobiliare, è sua responsabilità assicurarsi che il suddetto agente sia dotato di licenza voluta dalla legge.

 

Di norma vi sono quattro fasi che completano la compravendita di una proprietà:

 

 

1. La proposta irrevocabile d’acquisto

 

Subito dopo aver fissato o negoziato il prezzo e aver concordato altri dettagli riguardanti la compravendita della proprietà, viene redatta la proposta irrevocabile d’acquisto e mandata dall’agente immobiliare al venditore. Quando l’acquirente esprime l’intenzione di acquisto, l’offerta non coincide quasi mai con le aspettative del venditore.

Per questo motivo viene versato un deposito di circa il 5% del prezzo offerto che funge da mezzo, per l’altra parte, per iniziare e finalizzare la transazione di vendita.

Questo deposito infatti conferma la volontà dell’acquirente e allo stesso tempo obbliga il venditore a non intraprendere altre negoziazioni con terzi.

Con firma del suddetto documento e con l’accettazione del venditore, entrambe le parti divengono legalmente obbligate a firmare il contratto preliminare (o compromesso).

 

 

2. Il contratto preliminare (o compromesso)

 

Nel momento in cui l’acquirente si impegna a firmare il compromesso davanti a un notaio, egli diviene obbligato per legge all’acquisto della proprietà in questione.

Il contratto preliminare dispone della descrizione completa della proprietà in questione e della sua struttura, così come registrata nel Nuovo Catasto Edilizio Urbano e Terreno. In questo documento, il venditore dichiara che la proprietà non è vincolata da eventuali vincoli finanziari (ipoteche, oneri, trascrizioni passive e privilegi di ogni specie).

Il venditore dichiara altresì che la proprietà non è vincolata da proprietari precedenti a lui.

A questo punto, il notaio d’ufficio della zona, completa una visura storica della proprietà nel Registro Immobiliare, lo stato legale della stessa e tutti i cambiamenti dei precedenti venti anni al fine di stilare una descrizione legale della stessa proprietà.

Il contratto preliminare comprende il prezzo ufficiale della proprietà e le sue variazioni, le scadenze stipulate dei pagamenti e le modalità degli stessi:

  • La data che conclude il processo di compravendita. Al momento della firma del contratto preliminare, l’acquirente solitamente paga tra il 20% e il 30% del prezzo della proprietà stipulato tra le parti. Questa percentuale è generalmente pagata direttamente al venditore. In caso fosse stato previsto e effettuato un primo acconto dall’acquirente, quest’ultimo ha la facoltà di iniziare la compravendita con la firma del contratto preliminare. Il primo acconto verrà dedotto nel calcolo dell’ammontare rimanente per la compravendita della proprietà. Il deposito (o caparra), che viene finalizzato al momento della firma del contratto preliminare, assicura i termini della compravendita per entrambe le parti coinvolte nella transazione. Nel caso in cui l’acquirente non si trovi in grado di adempiere ai termini del contratto preliminare, l’acquirente perderà l’intero ammontare del deposito, incluso il primo acconto. Se il venditore decide di terminare e far cessare gli effetti del contratto preliminare, sia per volontà o per altre circostanze, egli si troverà obbligato a pagare l’acquirente il doppio di quanto depositato dall’acquirente stesso. (caparra confirmatoria, valida per entrambe le parti). 
  • Il ruolo dell’agente immobiliare termina essenzialmente con la stipula e firma del contratto preliminare.

 

3. Il contratto finale (o rogito)

 

Entro 1-3 mesi dalla stipula e firma del contratto preliminare (data fissata nello stesso), il contratto finale viene firmato da entrambe le parti. A questo punto, viene effettuato il pagamento finale o somma di pagamenti e la proprietà viene ufficialmente trasferita.

 

  • Le imposte sugli acquisti di proprietà sono state modificate a partire dal 1 gennaio 2014. Dal 2014 infatti, le imposte sono fortunatamente diminuite per le persone fisiche che acquistano in Italia. Se l’acquirente, italiano o straniero, acquista per la prima volta e trasferisce la residenza nel Comune dove si trova la proprietà, l’aliquota d’imposta è pari al 2% del valore catastale della proprietà. Questo valore è solitamente molto inferiore all’effettivo prezzo di acquisto.
  • Per l’acquisto di una seconda proprietà, l’aliquota fiscale è pari al 9% per gli immobili e al 12% per i terreni, sempre calcolati sul valore catastale.
  • Oltre alla tassa d’acquisto, l’acquirente è tenuto a pagare l’onorario del notaio. L’onorario viene calcolato sul prezzo di vendita ed è dovuto al momento della stipula e firma del contratto.

Imposte annuali

La IUC (Imposta Unica Comunale), introdotta dalla legge di stabilità 2014, è un'imposta destinata al comune e articolata in tre distinti tributi, con differenti presupposti impositivi: l’IMU, la TARI e la TASI. L'imposta IMU sul possesso di immobili (escluse le prime abitazioni), la tariffa TARI sulla produzione di rifiuti e quella TASI, che copre i servizi comunali indivisibili (illuminazione, ecc.) con una quota anche a carico dei locatari. La IUC è dunque una Service Tax composita, che si paga sia rispetto al possesso di un immobile sia alla sua locazione, applicabile tanto ai proprietari quanto agli inquilini.
Tra le tre imposte, quella più consistente è l'IMU, la quale si determina in base alla grandezza della proprietà (e terreni annessi) e alla qualità delle sue strutture (appartamento, casa indipendente, villa di lusso). Di norma, l’imposta non è molto alta e dipende dal Comune che la applica (intorno all’1% del valore registrato).

 

4. Vendita – Servizi Post-Vendita

 

Tutte le procedure amministrative, come il cambio di contratti per elettricità, telefono, acqua, e altri servizi sono provvisti da CASA IN TOSCANA®.

CASA IN TOSCANA® Vi assisterà per almeno un anno da dopo l’acquisto o vendita.